Пазарът на складови и индустриални имоти в България

Търсенето и предлагането на складови площи през първото шестмесечие на 2017г. е изключително разнообразно и динамично. Това показа анализа, който БГСКЛАД изготви базирайки се на докладите на своите регионални представители и на собственика на платформата на БГСКЛАД Симеон Митев.

Според Радослав Конов от БГСКЛАД София, през първото шестмесечие на 2017г. се търсят основно складове от 1000кв.м.до 5000кв.м., с по-добро качество отговарящо на европейските изисквания, независимо от високата цена. Пазарът на площи от 300 до 700кв.м. не е особено активен. Сключваха се основно малки сделки. Търсенето за наемане на големи и качествени индустриални имоти продължава и в момента. Също така Конов изтъкна, че в гр. София се наблюдава и завишено търсене, но ниско предлагане на хладилни камери през летния сезон.

В последно време според ексклузивния оценител на БГСКЛАД Веселина Генева се наблюдава по-значителен интерес както от производители, така и от логистични компании. Предлагането е основно на стари, амортизирани физически и морално бази.Това, което търсят инвеститорите – съвременни, модерни сгради почти липсва. При тази ситуация се очаква наемите да останат стабилни на ниво 3,5 – 4,0 евро на квадратен метър месечно за първокачествени индустриални и логистични площив София и Софийска област. Вече има реализирани проекти, които в момента очакват своя ключов клиент. Основни проблеми остават бавните процедури по издаване на разрешение за строеж, относително високата себестойност на строителството и съответно невисоката възвръщаемост на подобни проекти.

Атанас Ласков представителя на БГСКЛАД в гр. Пловдив сподели, че първото  шестмесечие  на 2017г.  в района е доста динамично в търсенето за покупки на проекти и парцели с предназначение за  индустриално строителство. Има няколко по-значителни сделки в този сегмент, които показват увереност и спокойствие сред предприемачи и инвеститори.

Повишено е търсенето на парцели , но отново  се наблюдава явлението цените на имотите да изпреварват пазарните нива. При наемите е константно търсенето на малки помещения от 150 до 300кв.м.

Пазарът на индустриални имоти в гр. Варна по думите на регионалния ни представител Тони Танев е, че през първото полугодие на 2017г. се наблюдава осезаемо повишение на инвеститорския интерес към покупка на строителни терени и промишлени бази. Няколко по-мащабни сделки на нива над €1 млн., сключени от местни компании за придобиване на производствено-складови бази за собствено ползване, също говорят за подобряване на бизнес климата в региона. Новите строителни проекти в града създават необходимост от допълнителни капацитети за множество бизнеси, съпътстващи производството и логистиката на продукти за строителния сектор. При наемните сделки се очертава все по-видима насоченост на наемателите към настаняване в съвременни складове, предоставящи работни условия в съответствие с по-високи стандарти. Прогнозите за силен туристически сезон по крайбрежието са последвани от значително завишено търсене на компактни складови площи за чисто съхранение, както и на хладилни камери, като последните се оказаха с недостатъчна наличност. Очакванията за втората половина на 2017г. се свързват със запазване на положителния тренд при инвестиционните проекти.

За разлика от гр. Варна представителя на БГСКЛАД Валентин Косев е на мнението, че  през първото полугодие за 2017г. се запазва търсенето на малки складове, но с хубава локация. Търсят се основно складове между 100 и 300кв.м. Макар и рядко се реализират сделки на складове с хубава локация и на по – висока цена. Например наскоро в Бургас се отдаде склад под наем с площ 1 300кв.м. за 4 евро на кв.м., което показва, че цифрата „4“ е постижима, но основно търсенето е между 2 и 3 евро на кв.м. В курортните центрове около Бургас основното търсене е от чужди инвеститори и в частност руснаци. През летния сезон са запазва търсенето на хладилни камери на които има недостиг, а търсенето на модерни, складови площи се запазва и след сезона. Около Бургас продължава предлагането на големи незастроени площи – терени на много ниски цени, но търсене няма. Цените на незастроените площи вървят в порядъка на 20 – 27 евро на кв.м. Има и терени със стари реконструирани складове, които се продават между 20 и 30 евро на кв.м., но търсенето също е много слабо. Валентин Косев обобщи, че в момента има нови проекти за складове, които ще бъдат построени в порядъка до една година и за които в момента се провеждат консултантски разговори за това по какъв начин да изглеждат и да бъдат изградени.

Пазарът на недвижими имоти през 2017 г. и в Стара Загора също остава стабилен. Това сподели регионалния ни представител Огнян Георгиев. Основното търсене на складови площи е за наемане, и по-малко за покупка. В тази връзка все повече се търсят помещения за ново строителство, построени с термопанели и метална конструкция и достатъчен терен около тях за маневриране на транспортни средства с изградена пълна инфраструктура. Определено нараства интересът от страна на инвеститорите в закупуването на парцели за застрояване на складови площи. В момента това се налага като тенденция, която ще продължи да нараства. Според Огнян Георгиев инвеститорите ще насочат усилията си в построяването на нови и съвременни складови площи, с което да се задоволи в достатъчна степен търсенето на такива на пазара на недвижими имоти.

Не е такова състоянието на пазара и във Велико Търново според регионалния ни представител на БГСКЛАД - Любомир Филипов.

Той изтъкна, че през последното шестмесечие всички сегменти на пазара на бизнес имоти продължават да се развиват динамично, офисният – движен от развитието на IT и ВРО секторите, а търговският, логистичният и производствения – от повишеното потребление, разширяването на пазара и ограничените нови проекти. Силното търсене на офиси и търговски площи, придружено с недостига на нови качествени такива, дава увереност на инвеститорите да стартират нови проекти, повечето от които ще са факт през следващите години. На територията на Велико Търново Кауфланд, Практис и Кроношпан, вече започнаха строителството на тези проекти, а в Горна Оряховица това са фирмите Грейко и Захарни заводи АД. Стабилната политическа обстановка в страната и добрите икономически перспективи увеличават очакванията, че икономическият растеж и повишеното потребление на пазара ще доведат до повишени обороти при търговците, които в дългосрочен план биха рефлектирали върху повишени наемни нива в търговските центрове и улици. Сделките с бизнес имоти в региона, сключени през първото полугодие на 2017 г., са с 20% повече спрямо същия период на миналата година, като наемния пазар се откроява най-силно, където има официален ръст на цените с над 10%. Тенденциите за увеличаване на процента на инвеститорите и наемателите, и повишаващия се ръст на цени са положителни. Стратегическото местоположение и предстоящото изграждане на ключовите за региона магистрали правят имотния пазар привлекателен.  

Пазарът на недвижими имоти през 2017 г. и в гр. Русе остава стабилен. Това каза представителя на БГСКЛАД Григор Недев. Основното търсене на складови площи е за наемане, и по-малко за покупка. В тази връзка все повече се търсят помещения за ново строителство, построени с термопанели и метална конструкция и достатъчен терен около тях за маневриране на транспортни средства с изградена пълна инфраструктура. Определено нараства интересът от страна на инвеститорите в закупуването на парцели за застрояване на складови площи. В момента това се налага като тенденция, която ще продължи да нараства. Като проблем в Русенски регион са недостатъчните складови бази от нов тип, с променлива квадратура, с ТИР достъп. Например, ако един наемател иска  да си разшири базата му е трудно да си избере нова, защото  предлагането е ограничено и трябва да се правят компромиси. Голямо е учудването на  национални и международни фирми, че нямат избор на складови площи. Григор Недев каза, че има клиенти, които не искат да правят компромиси с качеството или локацията и чакат своето помещение по няколко месеца. Добрата новина, е че частни инвеститори строят или ремонтират бази от нов тип. Интересен е факта, че има наематели, които сключват договори на „ зелено“ , задават своите параметри, като височини на вратите, обем на офисните части и т.н., и се строят по зададен модел. Като апел към инвеститорите е да  строят складови и производствени бази в Русе. Очакванията до края на 2017г. според представителя ни Григор Недев са инвеститорите и бизнеса да насочат усилията си в построяването на нови и съвременни складови площи, с което да се задоволи в достатъчна степен търсенето на такива на пазара на недвижими имоти.

Според Мария Попова регионален представител на БГСКЛАД в гр. Пазарджик интереса към  промишления сектор, търговски бази, складове и предприятия както за наем, така и за покупка  е слабо активен. Близостта на Пазарджик от икономическа зона Пловдив е определящо за слабия интерес към града от страна на стратегически инвеститори. Пазара на складове и индустриални площи се движи от местни и регионални средни и малки фирми, предимно в сферата на търговията и услугите. 

Като цяло и в Габрово търсенето на индустриални имоти остава основно за малки и средни производствени и складови площи. Това обобщи представителя на БГСКЛАД за Габрово - Михаил Сеферов. Той заяви, че нараства търсенето на търговски и офис имоти с цел инвестиция  поради високите им наемни цени.

Марияна Ангелиева, представителя на БГСКЛАД за гр. Сандански сподели, че като климатичен курорт града не разполага с големи промишлени зони и с много промишлени помещения за отдаване под наем. Наличните индустриални площи са в по-голямата си част старо строителство от последните години на социализма, неотговарящи на съвременните изисквания,  и малко на брой от тях са реновирани и осъвременени. Това, което е построено в последните години, е основно за задоволяване на собствени потребности от промишлени сгради, и до предлагане на свободния пазар рядко се стига. През 2016 г., както и до настоящия месец на 2017 г., има единични сделки за отдаване под наем на индустриални имоти. Сделките са сключени при наемна цена от 1 евро до 1,5 евро на кв.м./без ДДС/. Помещенията са за ремонт, който по договаряне се поема от наемателите без приспадане от наемната цена. Това, което се предлага на пазара към момента, са основно складове, шивашки цехове и бивши селскостопански постройки, всички от които имат необходимост от ремонт и се оферират при цена от 1 евро до 1,5 евро /без ДДС/.Има една-единствена сграда ново строителство, която е в процес на завършване, и там площите се предлагат при цена 5 лв./кв. м без ДДС. Подобна сграда в рамките на града е отдадена под наем при същата наемна цена през 2016г.
Като цяло Ангелиева заключи, че основното търсене е за малки по площ помещения – от 100 до 400 кв. м, рядко се търсят по-големи площи, като желанието е за много ниска наемна цена. Потенциалните наематели са българи и гърци, като вторите желаят да преместят част от производството си в България. Основната част на това производство обаче остава в Гърция. Очевидна е причината – по-благоприятното данъчно облагане на фирмите в България.Търсят се помещения както за шивашки цехове, така и за хранителни цели и производство на козметика.  

В глобален аспект  за страната според ексклузивният оценител на БГСКЛАД Веселина Генева  е предпочитан модела „built to suit“ (строителство по мярка). Определено има потенциял за България, обобщава г-жа Генева. Основното предимство е географското местоположение на страната и наличието на квалифицирана работна ръка. Очертава се по-добро бъдеще на модела built-to-suit  в следващите няколко години. Този модел е много подходящ както за покупка, така и за наемане на площи, необходими за определен вид бизнес.Инвеститорът прави точно задание с параметрите на сградите, необходимата инфраструктура и инсталации.

Според Генева , веднага след началото на глобалната финансова криза през 2008 година, пазарът на имоти се охлади, а предлагането на нови строителни площи се сви рязко, като се задържаха достатъчно продължително ниски нивата, както на  продажби, така и на наеми. Инвеститорите в бизнес имотите  се отдръпнаха. От две-три години се забелязва подем в инвестициите в доходоносни имоти и същевременно се завръща и интересът от чужди инвеститори. Постепенното възстановяване на икономиката и потреблението са предпоставка за засиленото търсене на индустриални имоти. Определено предлагането на ново строителство изостава, както поради инерцията от годините на кризата, така и поради естественото изчерпване на парцели за строителство с подходящи локации и добра инфраструктура, а също и поради времевите характеристики на строителния цикъл. Банките от своя страна предприеха по-агресивна политика за финансиране на различни инвестиционни проекти.

На базата на анализа, който БГСКЛАД изготви Симеон Митев обобщи и направи следните изводи, а именно:

1. Продължава търсенето на нови, модерни складови площи и индустриални имоти.
2. Запазва се търсенето на малки складови площи в сегмента до 500кв.м.
3. Инвеститорите, които се оглеждат за покупка на терени за логистични и производствени площи все още не могат да „преглътнат“ факта, че на базата на цени на земя, и на цени на ново строителство тяхната възвращаемост ще бъде в порядъка на 9 – 11 години. Търсят се проекти с възвращаемост до 7 години.
4. Сезонното търсене и наемане на складови площи в градовете около черноморието тази година не е само преди сезона, но и продължава по време на сезона.

Информацията от регионалните представителства, както и обобщените изводи за второто шестмесечие на 2017г., както и развитието на пазара през годината ще бъде оповестено официално на Първата национална конференция по индустриални имоти – БГСКЛАД 2017г., която ще се организира и проведе от БГСКЛАД през Октомври 2017г.